[原创]全装修模式下商品住宅交付质量问题研究/胡文波

发布日期:2017-10-30   |   点击率:

全装修模式下商品住宅交付质量问题研究


文/ 胡文波


内容提要:近几年来,随着房地产行业的转型升级、民众观念的转变,房产开发商推出的全装修商品住宅被越来越多的人所接受,该类商品住宅在商品房销售中的比例不断提高。同时,为响应国家绿色建筑、节能减排的方针政策,各地均鼓励实行全装修商品住宅,以推进建筑工业化发展。2016年11月,浙江省人民政府更是出台了《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》,以推行新建住宅全装修,实现成品交房。
全装修商品住宅在普及的同时,因交付质量问题而产生的纠纷呈不断上升趋势。本文先从全装修概念着手,从法律层面对其进行界定,并对全装修商品住宅法律属性、质量问题成因及法定交付标准进行了分析。之后,从实务层面对全装修商品住宅出现质量问题是否就构成“逾期交房”、交付质量标准如何认定以及最高院商品房司法解释中关于“严重影响居住使用”如何进行评判等问题进行了阐述。最后,还对特殊装修模式下商品住宅交付质量由谁来承担这一问题发表了自身的意见。通过本文的内容,以期在今后处理此类新型纠纷时有所突破和帮助。


关键字:商品住宅、全装修、交付质量标准、质量问题、严重影响居住使用


一、商品住宅全装修内涵及质量成因

(一)商品住宅“全装修”与“精装修”概念之辨

1.现行规范对“全装修”商品住宅的定义

我国官方对全装修商品住宅的定义,最早出现在原建设部于2002年7月18日发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》中,该实施导则第1.1.2条规定,商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。
2017年1月22日,浙江省住房和城乡建设厅发布的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》第2.0.1条将全装修住宅定义进一步明确为:在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能,可直接入住的住宅。至此,全装修商品住宅的概念得到充分的解释。

2.商品住宅“全装修”≠“精装修”
实践中,往往有不少人会将商品住宅“全装修”与“精装修”混为一谈,并将房产开发商交付的全装修商品住宅按照“精装修”标准进行验收,导致双方发生交付质量的纠纷,数见不鲜。笔者认为,我国目前对“精装修”这一概念缺乏法律法规的明确规定和行业标准,“精装修”只是一个模糊的概念,很难在现行规范中找到准确的定义。日常生活中普通民众所谓的“精装修”实为装修的档次、品质以及规格,即房屋的装修应当达到何种美观舒适的程度,其衡量标准相当于个人在购买毛坯房后所实施的家庭装修。而商品住宅全装修强调的是装修的范围,是由开发商统一组织实施的与土建安装相衔接、一体化设计的装修,不同于一般的家庭装修。故,“全装修”不同于“精装修”,两者存在明显区别,不应当予以混淆。

(二)全装修商品房质量问题的常见类型

根据物的理论,物的种类有单一物、合成物之分,所谓单一物是指形态上为独立一体,且构成部分已失其个性之物;而合成物则是指数个之物,未失其个性,而结合成一体。故,按此分类,毛坯房为单一物,而安装了门、窗、厨卫设施等多个部件、设备的全装修房,因该些部件、设备并未失其个性,故应当属于合成物。
全装修商品住宅作为合成之物,其交付质量问题往往与相关的装修行为存在紧密的联系,常见的质量问题主要体现在以下几个方面:

1.因部品及装修用料问题。

部品是指按照一定的配套技术,在工厂生产,由两个或两个以上的住宅单一产品或复合产品在装修现场组装而成,构成住宅某一部位中的一个功能单元,能够满足该部位一项或几项功能要求的产品。具体如:房屋中的整体橱柜、卫浴、门窗以及地板等。而装修用料主要指装修所需的石材、木材、涂料以及胶黏剂等。因此,部品及装修用料的采购应当符合设计、国家标准、规范要求;否则,因部品及装修用料选用不合格、质量低劣,会导致商品住宅存在一系列质量问题。

2.因装修设计、施工问题。

装修的设计存在不当,如我国对室内净高、电路、燃气管道设计等有着明确的标准,装修设计违反相关标准的,很有可能构成质量缺陷。同时,商品住宅装修过程中,因装修活动本身可能会对建筑的安全性能以及主要使用功能(防水、供水、供电、燃气等)产生一定的影响,装修施工工艺不规范且不符合要求,往往会造成房屋出现裂缝、发生水渗漏以及墙体空鼓、墙皮脱落等,也就是所谓的装配质量,即出卖人或其履行辅助人(即装修施工单位)装配行为不当导致的房屋质量问题。

3.因室内环境污染问题。

该问题主要是装修部品、用料以及装修施工行为等各方面因素结合而成。主要体现在装修后的房屋室内有毒、有害气体和物质,超过规定的标准,损害购房人的人身健康造成损害,造成房屋交付质量不符合规定要求。

二、全装修商品住宅交付质量标准之认定

(一)全装修商品住宅与“毛坯房”交付质量标准区别

商品住宅的质量是指房屋所具有的能够满足人们居住需要的属性,其本质上属于是否达到使用价值、效能和品质标准的问题。目前,我国法律法规对普通商品住宅即“毛坯房”交付应当具备的条件和标准主要体现在《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条以及《商品房销售管理办法》第三十条等规定中,概括起来为房地产开发项目设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范,经竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用;房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

通过上述规定内容可知,竣工验收合格是房屋交付质量的前置性要件,也是法定的最低交付标准;若当事人之间约定的交付标准低于该法定标准,则违反法律的强制性规定而被认定为无效。同时,结合浙江省2008版商品房买卖合同的示范文本的内容,大部分房产开发商与购房人在合同约定的商品住宅交付条件多数为房屋经竣工验收合格,取得竣工验收备案证明书,并取得公安消防、规划、环保等部门的认可或准予使用文件,以及道路、水电等具备正常使用的条件。
全装修的商品住宅质量除应当符合上述“毛坯房”的交付条件和标准外,与全装修有关的装饰装修分部工程(如门窗、轻质隔墙、墙饰面、涂饰、细部和厨房工程等)、给水排水卫浴及采暖分部工程、通风与空调分部工程、电气分部工程和智能化分部工程等,应当符合安全性能、使用功能的质量要求。对具体装修的内容、标准等一般由买卖双方在合同附件或补充协议中进行详细约定。

笔者认为,普通商品住宅交付质量的法定标准是一种普遍性和强制性规范,而商品住宅全装修质量标准一般是双方事先通过约定的方式来确定,具备特殊性、任意性和协定性,法律不可能对此作出普遍性的规范,且我国现阶段缺乏全国统一的强制性装修规范(目前只有浙江、江苏和上海等地有专门的全装修质量验收标准规范),这就导致全装修商品住宅交付质量纠纷屡屡发生。

(二)“质量问题”≠“逾期交房”

1.购房人合理拒收全装修商品住宅的理由

司法实务中,针对全装修商品住宅存在的相关质量问题,购房人往往会选择拒绝接收房屋,不少律师在代理购房人处理此类案件中,往往要求房产开发商在承担修复责任的同时,追究开发商逾期交房的责任。

那么,购房人在何种情况下可以拒绝接收所购房屋并主张房产开发商逾期交房责任?即何种程度的质量问题可构成买受人合理拒收房屋的理由。对此,有人认为,只要开发商交付的房屋存在质量瑕疵,购房人即可拒绝收房。也有人认为,购房人拒绝收房的情形应当严格适用,只有在房屋质量存在严重瑕疵,且足以影响合同目的,方可拒收。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。以及第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

从上述两条规定的内容可知,商品住宅交付的质量构成“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情形之一的,购房人有权解除合同即要求退房,也有权拒绝接收房屋,追究开发商逾期交房责任;否则,不应视为逾期交房,开发商对此应承担物的瑕疵担保责任,应当履行具体的保修义务,并赔偿因保修而给购房人所造成的损失。

除上述两个情形之外,特别是对于商品住宅一般性的质量瑕疵,如门窗变形、地板起翘、瓷砖空鼓、厨卫局部渗漏水或者是墙壁、墙布污损和观感上的瑕疵等,属于保修的范围,经修复后也不会影响到房屋正常居住使用的质量问题,不同于重大的质量缺陷,不影响购房合同目的实现,也不对交付产生重大妨碍,更不影响合同的履行,故不应当作为购房人拒绝接收房屋,并据此主张开发商构成“逾期交房”的理由。所以,一概以房屋存在质量问题进而认定“逾期交房”的说法,显然不能成立,实务中也难以得到法院的支持。房屋仅有质量瑕疵不等于“逾期交房”,需区分不同的情形而定。

2.交付质量不合格的认定

“房屋主体结构质量不合格”在实践中较容易认定,基本没有争议。所谓主体结构是指房屋的若干主要构件相互连接、作用的平面和空间的构成体;根据法定或强制性标准,其必须具备符合要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。主体结构问题还包括地基基础工程质量问题。简而言之,主体结构直接关系到建筑物是否安全问题,若主体结构不合格,其他部分施工质量再好也难以保证整个房屋的质量。

况且,2017年5月1日实施的《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》即浙版新消法中第十九条对此设立了明确的认定标准,具体为“商品房因勘察、设计、施工原因,在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值,无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的。”

而房屋质量问题“严重影响正常居住使用”较为复杂,具体判断难度较高,其认定在司法实践中争议较大,也是处理过程中的难点所在。笔者认为,对于开发商已经完成装修的商品住宅,其质量应当达到交付后即可适宜居住的标准,对全装修商品住宅质量进行验收,实质是对该房屋土建安装工程和装修工程的双重验收。

(三)“严重影响正常居住使用”的评判标准

“严重影响正常居住使用”是介于主体结构质量不合格和一般性质量瑕疵问题(之前已详细说明)该两层质量问题之间的另外一层质量问题,它虽然不属于主体结构质量问题,但却能对房屋“居住”和“使用”足以构成严重影响的其他工程质量问题。

如何对“严重影响正常居住使用”的情形进行司法认定,实践中有三种观点:

第一种观点认为,商品住宅的正常居住使用主要以安全性为标准,只要房屋的安全性不存在任何问题,其他质量问题不会严重影响居住使用。该观点强调房屋的本质为居住性和使用性这一基本要件,只要交付的房屋具备前述基本功能,则可以排除严重影响居住使用质量问题。

第二种观点认为,认定此种情形应当由法院委托具有房屋质量检测资质的专业检验机构进行鉴定,法院依据检验机构的鉴定意见做出认定。该观点强调房屋质量问题属于专业领域问题,房屋是否存在质量问题以及该质量问题是否属于足以影响正常居住使用的根本性质量问题,应由专业的鉴定机构出具结论意见,不应由法院随意进行认定。

第三种观点认为,此种情形应由法院结合日常生活经验法则及常识来进行认定,不需要依赖于鉴定机构的意见,因为鉴定机构对房屋质量所作的鉴定也仅仅只是根据现行的规范、标准而做出的某一方面是否合格的认定,并对某些方面可以量化的指标进行确认。但房屋“严重影响正常居住使用”在认定上实际缺乏客观的标准,鉴定机构出具的意见在很大程度上也是出于鉴定人员个人的主观判断,不具有法定依据。故,应当由法院结合案情作出认定。

笔者认为,第一种观点忽视了房屋使用的功能性和舒适性,片面强调其中的安全性,对房屋整体质量缺乏全面的考究;第二种观点过于依赖鉴定机构的意见,将鉴定意见替代司法审查,也存在不合理,特别是有些房屋装修质量问题,只能鉴定出某部位是否存有缺陷或瑕疵,但无法对是否严重影响居住使用作出评判,并非所有的问题都能通过鉴定解决;第三种观点虽具有一定的合理性,但人为主观性较大,应当与房屋本身的特性相结合综合认定。

物的瑕疵在学理上有两种观点:一种客观说,还有一种主观说。客观说认为一个物有没有瑕疵是一般的客观判断。从物的物理上来判断,通常情况下所具备的性质有欠缺才叫物的瑕疵。主观说认为物的判断需要考虑当事人的合意、合同目的等主观感受。笔者认为,在判断房屋出现质量问题且是否构成“严重影响正常居住使用”时,应当以客观说即房屋是否符合通常之效用为原则,并适当结合主观说的内容。具体应当从以下几方面着手:

首先,房屋质量问题是否已对购房人的身体健康、生命及财产安全产生危害,如有,则可直接认定为严重影响正常居住使用;

其次,从房屋修复的次数判断,如房屋质量问题经多次修复未果,也应认定为严重影响到购房人对房屋的使用功能和用途;

再次,认定严重质量问题不应以购房人实际居住使用房屋为前提要件,若购房人有证据证明房屋存有重大质量瑕疵且足以影响居住使用功能性障碍的,其主张即可成立;

最后,认定是否因房屋质量问题“严重影响正常居住使用”,应当先通过专业鉴定机构确认具体的质量问题,再由法院结合是否对购房人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了购房人的正常生活、可否修复以及房屋状况是否与合同约定内容、购房价格存在重大偏差等方面,予以综合判断。


三、特殊装修模式下商品住宅质量责任主体

针对全装修商品住宅交付质量而引起的纠纷,实践中,买卖双方对承担装修质量问题的责任方这一问题也存在争议。目前,基于不同方面的考虑,房产开发商对全装修商品住宅销售模式主要有以下三种:

1.直接约定全装修交付。即在预售合同中直接对全装修交付标准进行详细约定,并按全装修标准交付,装修费用包含在房价中。

2.毛坯交付+赠送全装修。即在预售合同中约定毛坯房交付,同时在补充协议中约定赠送全装修,房屋按全装修标准交付。

3.毛坯交付+另行委托装修。即在预售合同中约定毛坯房交付,并另行签订委托装修合同,房屋本身交付标准为毛坯,装修工程另行交付。

在上述第1、2种模式下,因全装修商品住宅出现交付质量问题,由房产开发商作为主体承担相应质量责任的并不难认定。

笔者在这里要探讨的是第3种模式,即预售合同约定毛坯房交付,购房人另行与开发商指定的装修公司签订委托装修合同,如最终交付的装修工程发生质量纠纷,在合同未明确约定的情况下,由谁来承担质量责任存在争议,也是实务中的难点。

针对该问题有两种观点,第一种观点认为,购房人可依据《合同法》第402条关于显名代理的规定,要求作为委托人的开发商承担责任。第二种观点认为,此时存在两个法律关系,分别是开发商与购房人之间的房屋买卖关系,以及购房人与装修公司之间的委托装修关系,因装修质量问题产生的责任,购房人应当向受托人装修公司主张权利。

笔者同意第一种观点,具体理由如下:

其一,开发商要求购房人与其指定装修公司签订委托装修合同的情况下,往往是开发商与其委托的装修公司内部存在对整个项目商品住宅进行装修的总合同关系,具体装修费用由开发商与该装修公司自行结算;

其二,购房人与装修公司签订的委托装修合同中一般不体现装修价款,购房人无需支付任何装修费用,且该装修公司通常是购房人预购房屋所在项目的施工总承包单位,其进行装修施工所依据的设计文件图纸等均由开发商提供;

其三,虽然就预购商品住宅的装修合同是由购房人与装修公司签订,但该装修实际系装修公司接受开发商的委托进行施工,购房人在此种模式下签订相关合同时,不具有选择权,相对方的指向较为明确;

因此,此种装修模式下的质量责任主体实为房产开发商,根据《合同法》第402条规定,由此签订的装修合同应直接约束开发商和购房人,购房人有权基于开发商与装修公司之间的委托关系,要求开发商对交付的全装修商品住宅承担质量责任。


以上是笔者对全装修商品住宅交付质量及责任承担等方面问题的一些粗浅意见,受时间及精力所限,不足之处还望广大同仁批评指教。




        【参考文献】
        1. 郑岐山:《商品房买卖法律实务》,上海社会科学院出版社2010年版;
        2. 最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第152至176页;
        3. 邓保同:《房屋交易中的违约责任分析—以精装修为例》,《兰州学刊》,2010年第11期;
        4. 常飞:《关于精装房交付标准的探讨》,《福建警察学院学报》,2014年第1期;
        5. 王惠兵:《浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷》,《法学研究》,2006年第2期;
        6. 张海涛:《浅析商品房交付中的几个法律问题》,《河北青年管理干部学院报》,2006年第1期。