[原创]投资人股权收购视角下的房地产企业破产重整/胡文波

发布日期:2017-10-30   |   点击率:

投资人股权收购视角下的房地产企业破产重整


文/胡文波


摘要:目前,随着房地产企业破产现象问题越来越突出,如何妥善处理此类企业破产并促成其重整,是司法实务界需要关注和探讨的问题。本文从房地产企业破产的原因、破产重整对房地产企业的意义以及在破产重整程序中引入投资人的优势,进行了简要阐述,并以破产重整投资人为视角,对其在收购破产房地产企业股权过程中应注意的相关法律问题进行了分析,并就投资人在未完工项目再开发时,如何从行政许可、审批层面着手,如何处理与项目建筑商、购房人的关系以及如何获取重整贷款等方面内容,提出了一些建议。希望能够减少投资人的疑虑,为其准入破产房地产企业重整提供一定帮助。


关键字:房地产企业、破产重整、投资人、股权收购、权利保障


一、房地产企业破产的现状及原因

近年来,受宏观经济影响,房地产市场持续低迷,各地法院受理房地产企业破产申请案件的数量呈不断上升趋势。究其原因主要有三个方面:其一,受之前房产调控政策的影响,整个房地产市场受到空前打压,房地产企业开发的楼盘发生严重滞销,变现存在困难;其二,因不少房地产企业本身自有资金匮乏,对外融资成本过高,在市场环境不景气、银根收紧的情况下,极易出现资金链断裂,从而引发崩盘;其三,部分房地产企业出资人基于高额回报,“半路出家”又缺乏对市场供需的准确判断和开发经验,存在内部经营决策严重失误等情形,盲目投资项目,直接导致企业的破产。


二、房地产企业破产重整之必要性

房地产企业破产不同于一般类型的企业破产,其涉及的债权人范围较为广泛,除银行、企业职工、民间出资方等通常意义上的债权人之外,房地产企业破产后往往会留下未开发完成的项目或“烂尾楼”工程,其中涉及被拆迁人、建筑商、材料商、农民工以及大量购房业主等诸多主体的利益,因该破产资产大部分系在建工程,故存在变现价值较低,甚至变现不能等情形,由此导致大量农民工、业主集体上访、信访及维权等群体性事件时有发生,影响了社会秩序的稳定。

因此,适用破产重整程序,对房地产企业开发项目实施再投资,保证项目顺利竣工通过验收,不但能避免资源浪费,发挥现有资产最大价值,提升各方主体债权受偿的比例,还能解决因房地产企业破产所带来的社会问题,这符合社会利益本位的价值要求,也能取得较好的社会效果。


三、投资人在房地产企业重整中的优越性分析

考虑到大多数房地产企业破产的原因主要在于其自身经营管理不善所致,故在企业破产重整中根据《企业破产法》第七十三条规定,让其自行管理财产和营业事务,从而促成重整的可能性并不大。另外,因破产房地产企业股东大多为企业的融资贷款提供担保,让该些股东就企业重整事宜进行再投资,实践中也存在一定的难度。在房地产企业破产重整中,目前较为常见的是相关管理人与受理法院通过各种渠道需找具备一定条件的投资人,让其注资并接手未完工项目的继续开发工作,这主要是考虑到以下几方面内容:

首先,此类投资人不仅在资金上具有一定的优势,而且本身经济基础较好且资信优良,有着较强的融资能力,为项目的后续开发提供资金上的保障;

其次,此类投资人往往系专业的房地产公司或有关投资公司,从事房地产项目开发的经验较为丰富,且已有一定的年限,并已形成自身稳定、有效的一套项目开发管理和风控机制,保证项目开发的高效、有序地运作;

再次,此类投资人还配备或有着长期合作的营销团队,为项目的销售拓宽渠道,特别是商业项目还应有一定的战略合作商业联盟等,从而确保所开发的项目能够及时变现回款;

因此,房地产企业的重整需要引入有经济实力且具备成熟开发经验的投资人,为破产房地产企业的项目进行继续投资,完成项目的开发,盘活该企业资产,使得项目的运营价值大于破产清算价值,在平衡各方利益的同时,实现整体利益的最大化。


四、投资人以股权收购方式参与破产房地产企业重整的相关法律问题

房地产企业破产重整的投资人通过之前项目运营的可行性分析,与破产管理人等主体经沟通后,通常会选择以收购股权或收购资产的方式确定对项目进行投资运营;考虑到以收购资产方式参与项目重整,可能涉及到项目所有原有的立项审批、规划许可、施工许可、预售许可等手续的重新办理等问题,所以较多的投资人会选择以收购股权的方式参与破产企业的重整。故本文以下主要是以投资人以股权收购方式参与重整所涉及主要问题做一分析与阐述:

(一)房地产企业股权收购模式探究

1、房地产企业股东的权益调整

投资人要实现对项目的接盘及开发运营,一般较为常见的方式就是对项目所在房地产企业股东实行股权收购,这里从保护出资人角度,最稳妥的方式是能够事前取得房地产企业股东的书面同意,但这种股权调整方式在实践中有时很难实现,因该些股东往往会以此换取不合理的条件,与其达成合意的难度较大。

另一种方式,为房地产企业股权结构的强制调整,即在重整计划草案中直接确定重整公司的股权结构,不考虑股东意愿,削减或全部剥夺其股权,强制批准重整计划草案。该方式体现在《企业破产法》第八十七条第2款第四项,其理由是在房地产企业资不抵债的情况下,企业股东的股权为负值,并不具有实际价值,即使公司破产清算,股东也得到任何权益;同时公司通过重整豁免巨额债务获得重生,最大受益人为公司的股东,故对其股权进行调整并不会损害其权益。

因此,为维护投资人利益,在其已经筹措资金的情况下,重整计划草案必须包括对股东权益进行调整的内容,明确具体的调整方案,当投资人与原股东意见不一致时,不按照一般的股权转让合同处理,将股权的强制转让裁定作为最后的股权削减措施,以便投资人获得房地产企业的控制权,保证重整计划的顺利执行。同时,投资人还应当注意强制调整的前提应当是通过法院认可的评估机构对重整公司的净资产已经评估程序,且估价为负值,或者原股东对公司破产具有重大过错。

此外,针对有部分法院在公司破产重整中为引入投资人,以公开方式拍卖房地产企业股权这一方式,笔者不能苟同,房地产企业的股东并非案件处理的被执行人,法院直接对其股权采取司法拍卖措施,既无破产法依据,也有违执行规定,投资人若以此取得股权值得商榷。

2、原股权权利负担的处理

针对房地产企业股权结构调整过程中,股东股权被他人查封或存在出质等权利限制情形时,如何处理?笔者认为,从破产法设立破产重整的立法本意与目的考虑,应当允许对有权利限制的股权进行调整,否则将导致破产重整程序无法进行,它不同于股东自行约定转让股权的情况,而是破产重整的法定转让,应当予以特殊保护。

另一方面,在原股东的股权被削减为零后,即便原股东的股权上有权利负担,亦不影响重整进程;因为,原来的股权经过重整程序已被清理,现在是对所有者权益的重新配置。故,破产受理法院在作出批准重整计划时,应对原股权上的权利限制情形一并予以剔除。

3、股权收购方式之选择

投资人对房地产企业股权收购的具体方式有两种:其一,由投资人直接入股房地产企业,并以该公司名义对项目进行后续开发经营,此种方式可以减少在当地成立一家公司的各项管理成本;其二,因投资本身存在一定的风险,为降低风险,可由投资人在当地设立子公司的方式进入房地产企业,此种间接投资入股的方式具有一定的灵活性,特别是在投资人已有相关合作方达成一致意见共同进行项目投资的情况下,有关合作方可直接入股投资人在当地设立的子公司,合作的方式较为便捷,也有助于进一步分散投资风险。我们比较倾向于第二种方式。

4、房地产企业原股东如实披露义务的设定

投资人决定对房地产企业进行投资、继续开发项目之前,大多靠的是前期的尽职调查和管理人的协助,但对房地产企业具体情况掌握最为透彻的还是该公司原有股东,故投资人应当在收购房地产企业股权过程中,要求管理人或法院督促原股东履行全面、如实的披露义务,并要求提供相应的担保,如因披露之外所产生的债务风险,原股东应当承担赔偿责任,以减少收购的风险。

(二)房地产企业未完工项目的行政保障

1、项目原开发审批变更的可能性

投资人就未完工项目继续开发问题,应当充分审查项目开发各项手续是否存在失效,是否需要重新补办等,并提前与政府部门进行沟通,确定总体开发方案。当地政府应当组织发改委、住建、规划、土管等职能部门召开相关的协调会议,落实与项目有关的各许可证的延长事宜,形成具体的会议纪要,并成立专案组确定项目开发手续办理统一归口的部门,以便与投资人进行衔接。

因破产房地产企业名下项目长期停工,往往与其自身对项目的市场前景预估失误、开发方案与市场需求相违背有很大的联系,单纯按照破产房地产企业原有的开发标准进行再投资建设,恐难以顺应今后的市场形势,且会造成亏损。为此,投资人应当事先对项目开发调整的可行性进行论证,相关职能部门应当有条件地批准项目的整体布局、业态环境、规划设计变更,有条件的许可增加容积率或对项目进行必要地分割、转变部分土地的性质等等;这是房地产企业破产重整中的一个难题,应由相应的政府部门出台具体的行政性文件予以规范,明确具体的调整申请条件、程序及费用补交等内容,以达到既符合行政规范要求又能切实破解房地产企业破产重整难题。

项目开发各项手续的办理及变更等内容,系投资人决定是否收购破产房地产企业并盘活项目主要考虑的要件之一,故投资人应当要求将该些内容列入重整计划草案,作为其中的先决条件,或与相关职能部门签署补充协议等文件形式保障自身的权益,确定具体救济的途径。

2、税费减免的考量

对于投资人而言,破产房地产企业未完工项目的继续建设本身已需要相当大的一笔资金,但该公司还要交纳土地增值税、城建税、营业税、印花税以及企业所得税等巨额税费,无疑是雪上加霜,这也是投资人引入中的一个障碍。

为此,投资人应当事前落实房地产企业所应负的各项税费,并在当地政府部门、法院的协调下,取得市国税、地税部门制定的税收缓、减、免等特殊优惠政策,确保投资行为有税收政策上的支持。

(三)项目建筑商、购房人的利益平衡

1、项目建筑商与购房人权利冲突“困境”处理

与未完成项目建筑商关系如何处理,是投资人对项目进行后续建设的重要一环。投资人应当与项目建筑商就原签署的建设工程施工合同是否继续履行达成一致意见,以便确定项目后续建设的承建主体。从有利于项目开发角度,让原建筑商继续对项目进行施工是较为稳妥的方式,这不仅仅是考虑到原建筑商对项目情况较为熟悉了解,继续施工具有先天的优势,而且还可以避免重新引入新建筑商所带来的各项繁琐手续,最大限度地节省开发时间。

对于建筑商而言,影响其是否继续承建项目的重要因素在于破产程序启动之前房地产企业所欠工程款如何处理问题,尽管根据《合同法》第286条赋予承包人享有建设工程价款优先受偿的权利,但最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》又规定支付全部或大部分购房款的消费者具有优先于承包人工程价款请求权受偿的权利。

实践中,破产房地产企业未完工项目已通过预售方式出售住宅类商品房给消费者,且该些消费者已支付全部或大部分购房款的情形较为常见,如何保障建筑商破产程序启动前的工程款,打消其顾虑继续对项目进行施工建设是一个难题。笔者认为,投资人针对前述情形,可以就购房人优先部分款项单独与建筑商达成分期偿还协议,其余部分按照工程价款优先权执行,以保证项目后续工作的正常开展。

另外,至于破产程序启动后因继续履行施工合同后而产生的工程款,属于破产法上的共益债务,应当优先予以清偿,这一点各界均已达成共识,并无异议。

2、项目购房人待履行合同处理方案

在房地产企业破产重整中,就部分购房人提出的要求解除商品房买卖合同的退房请求,按照普通债权处理,难点在于解决部分购房人提出的房屋交付问题,投资人可以把握以下几点原则:

①重整计划执行过程中,对于部分购房人的房屋交付按照原合同约定的价格执行;在规划不变的前提下,房屋交付标准尽量按照原合同约定的位置、户型执行。

②若在重整计划执行过程中,由于规划设计变更,需要调整房号及户型的,购房人有权选择退房或在新规划批准后按照原认购条件优先购买新规划范围内的同类型房屋,如接受调整,应重新签订新的购房合同,购房面积增加的,应当按照现价补交超出面积的房款;购房面积减少的,按照现价退还房款。

③上述仅支付部分购房款的购房人未在确定时间内付清房款或不接受调整、拒绝签订新合同的,则视为解除原合同。

④购房人同意破产重整计划的,同意免除破产房地产企业就逾期交房、逾期办证所产生的赔偿责任(形式包括但不限于违约金、利息及经济损害等)。

(四)破产房地产企业主体之重构

在破产重整程序中,项目的运营资本有赖于投资人方面的注资,但考虑到重整期限较长,重整期限内运营资本的获取至关重要,故从长远性考虑,破产房地产企业的再融资即重整贷款获取的可能性,也是投资人考量的问题。

以股权收购模式的房地产企业破产重整,是一种保全企业主体资格的重整,因该企业之前存在不良信用记录,其向银行融资会存在很大障碍。实践中,有关部门可动员行业协会,对于适用破产重整的房地产企业应制定专门的资信认定,通过宽松政策促成其再融资;当然,投资人也可通过协商谈判,将破产房地产企业获得重整贷款(可由投资人设立的收购股权的子公司作为担保)作为法院批准重整计划的一部分,并且该重整贷款在性质上应属于共益债务,提供贷款一方的权益也可得到保障。


五、结语

在房地产企业破产重整中,引入投资人这一模式尽管较为常见,但需要各方面的协调和保障,以改善投资人对项目经营的环境,消除其顾虑,坚定其重整的信心和决定,从而确保重整计划真正落实到实处,实现各方利益的最大化,挽救房地产企业摆脱破产困境并让其重获新生,发挥破产重整的价值。

以上是本人从投资人角度出发,对房地产企业破产重整中应注意的有关法律问题的认知,因学识和精力所限,不足之处还望各界同仁批评指正。