[原创]购房人能否因设计变更要求解除《商品房买卖合同》/周丽霞

发布日期:2017-09-01   |   点击率:

购房人能否因设计变更要求解除《商品房买卖合同》

文/周丽霞


【案情概述】

2013年9月10日,孙某购买某房产公司商品房一套,并签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条对规划设计变更进行了明确约定,经规划设计单位同意,规划行政主管部门批准的规划设计变更,导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。补充协议另载明《商品房买卖合同》第十一条的中“设计变更”仅指合同生效后,出卖人对合同附件一即房屋平面图明示的内容因改动而发生的变化。

合同签订后,孙某付清了购房款;2013年12月31日该项目通过竣工验收,2014年3月房产公司将该房卫生间西北角的排污管道向东移位3米,将原施工的低于同层楼面350mm的下沉式降板拆除,并重新浇筑改为与同层楼面同高。同年5月完成竣工验收备案,报备的竣工图与原设计一致。6月8日,孙某在办理交付手续时,以下沉式降板等发生变更违反合同第十一条约定为由拒绝接受房屋。后因双方协商无果,孙某诉至法院要求解除合同,赔偿损失。

本案中,孙某是否有权单方解除合同?

【案例分析】

本案中,房产公司在交付之前对房屋卫生间进行了设计变更,办理交付时,孙某以房产公司擅自变更为由要求解除合同。孙某能否要求解除合同关键在于房产公司的变更行为是否违反合同第十一条的约定。作者认为本案中房产公司对卫生间的设计变更并不违反《商品房买卖合同》第十一条的约定,具体理由如下:

首先,《商品房买卖合同》和补充协议均系双方真实意思表示,约定内容也不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对合同双方具有约束力。对房产公司是否违反合同第十一条约定还应结合补充协议中关于设计变更的约定进行认定。

其次,双方在补充合同中对设计变更的范围进行了明确约定,设计变更仅指合同生效后,出卖人对合同附件一“房屋平面图”明示的内容因改动而发生的变化。但本案中房屋户型平面图未标明卫生间是否存在下沉式结构及其具体位置,换言之,房产公司对卫生间设计的变更并不属于房屋平面图中的明示内容。因此,房产公司对下沉式降板等的变更不属于合同约定的设计变更情形。

综上,作者认为房产公司的设计变更行为并不违反合同约定,孙某无权单方解除合同。